《房地产行业2026年投资策略：地产筑底分化，核心主线突围》PDF免费下载

一、行业基本面：筑底调整，结构分化

1. 销售与价格：收缩态势未改，一线相对韧性

• 新房销售仍处收缩区间，2025 年 1-11 月新建商品房销售面积同比 – 7.8%，商品住宅销售面积同比 – 8.1%，但降幅较去年收窄；70 城新建住宅价格降幅收窄，城市分化加剧，一线表现稳健，三四线价格仍处下行通道。
• 二手房 “以价换量” 持续，挂牌与成交活跃，但价格同比降幅扩大，核心城市成交韧性优于低能级城市，2025 年二手住宅销售面积占比达 60.6%，成为楼市交易主线。

2. 供需与库存：供给收缩，库存压力仍存

• 新开工与竣工同步收缩，2025 年 1-11 月房屋新开工面积同比下滑显著，房企新增供给意愿与能力偏弱；库存仍处高位，一线城市去化压力相对较轻，三四线去化周期偏长。
• 土地市场 “缩量提质”，成交面积同比回落，但楼面均价同比上涨 12.3%，核心城市与优质地块集中供应，三四线高库存城市土地供应受限。

3. 投资与资金：持续承压，政策托底

• 房地产开发投资承压，2025 年 1-11 月投资完成额同比 – 13.1%，施工面积下行与土地购置费负增为主要拖累；房企到位资金同比 – 8.0%，资金面仍偏紧但结构分化，销售回款与自筹资金降幅收窄。
• 政策以 “止跌回稳” 为目标，推进 “好房子” 建设、城市更新与保障性住房，因城施策优化限购与信贷政策，“十五五” 规划聚焦房地产高质量发展，突出品质提升。

二、核心投资主线：三条赛道突围

1. 主线一：香港住宅 —— 供需优化，量价齐升

• 市场复苏态势明确，2025 年 1-11 月香港住宅楼宇买卖合约数量同比 + 16.2%，私人住宅售价指数较 3 月回升 3.4%，库存自 2024 年起持续下降，去化压力缓解。
• 供需结构持续优化，未来十年住宅供应目标下调至 42 万套，私营房屋供应占比降至 30%；“高才通计划” 夯实长期需求，房贷利率下行至 3.25%，A 类住宅回报率超房贷利率，驱动购房需求回升。
• 受益标的：新鸿基地产、太古地产、恒隆地产（低估值、高股息，香港住宅业务占比高）。

2. 主线二：商业地产 —— 消费复苏，供需共振

• 消费复苏驱动修复，2025 年 1-11 月全国社零同比 + 3.0%，线上消费渗透率趋稳，线下渠道恢复增长；购物中心客流企稳，2025Q2 场日均客流达近四年峰值，头部项目出租率普遍超 95%。
• 供给端收缩，2025 年 1-11 月商业营业用房新开工面积同比 – 22.8%，竞争格局稳定，马太效应凸显，华润万象生活、龙湖等头部企业客流与租金收入增速领先。
• 受益标的：华润置地、华润万象生活、龙湖集团、新城控股、中国国贸（开发转型商业，具备成长性与稳定股息）。

3. 主线三：房产经纪 —— 渠道价值提升，二手交易活跃

• 新房去化压力推动渠道占比提升，2024H1 房企分销及代理佣金占销售费用比例达 51.9%，龙头经纪商新房 GTV 与佣金率稳步增长；客户结构优化，央国企占比提升，回款能力改善，贝壳、我爱我家应收账款周转期缩短。
• 二手房成为核心增量，2025Q1-Q3 贝壳、我爱我家二手房 GTV 分别同比 + 11.2%、+5.1%，佣金率与毛利率同步改善，头部企业市占率稳定，强者恒强格局巩固。
• 受益标的：贝壳 – W（行业龙头）、我爱我家（区域深耕）。

三、重点标的与投资逻辑

1. 优质房企与商业运营

• 华润置地：开发业务结算强劲，经营性业务抗周期韧性突出，财务状况优异；
• 华润万象生活：商业运营表现强劲，高分红回馈股东，毛利率持续提升；
• 龙湖集团：商业运营优势显著，债务结构优化，现金流安全；
• 新城控股：商业出租率维持 97.7% 高位，境外融资成果显著。

2. 物业管理

• 保利物业：基础物管业务稳健增长，精细化运营成效突出，费用管控能力强；
• 中海物业：市场拓展稳步推进，业务结构优化，盈利能力提升。

四、风险提示

• 市场销售恢复不及预期，政策放松力度未达预期；
• 行业现金流状况恶化，房企融资压力加剧；
• 消费复苏乏力影响商业地产需求，二手房价格跌幅扩大。

五、总结