报告由安永（EY）与城市土地学会（ULI）联合发布，聚焦 2025 年全球商务区（GBD）的发展现状、排名格局与核心趋势，通过评估全球 30 个核心商务区的八大维度表现，为行业决策提供参考。
- 核心价值与规模
- 吸引力稳步提升：63% 的利益相关方认为当前商务区较 2020 年更具吸引力，30 个核心商务区汇聚 84 家《财富》全球 500 强总部，覆盖 710 万高端就业人口，带动所在都市圈 4.5 万亿美元 GDP。
- 核心功能凸显：44% 的受访者认可商务区是企业连接客户与市场的首选，39% 认为其为吸引顶尖人才提供战略优势，仍是全球资本、决策与创新的核心枢纽。
- 面临多重挑战：仅 9% 的受访者认为企业为所获价值支付合理对价，不足 10% 认可商务区有效平衡净零转型与气候风险应对，仅 12% 的城市独角兽企业扎根商务区。
- 总体排名 TOP10
- 头部格局：纽约中城、纽约金融区占据前两位，东京丸之内、巴黎拉德芳斯、伦敦金融城紧随其后，亚洲有 4 个商务区跻身前十，体现经济重心东移趋势。
- 中国表现：北京商务中心区排名第六，香港中环第十三、上海浦东 – 陆家嘴第十四、广州天河第二十二，整体排名稳步攀升。
- 区域发展特征
- 北美：纽约双区领跑全球，但其他商务区面临高空置率困扰（北美平均空置率为亚洲近三倍），旧金山、波士顿在创新与可持续性领域表现突出。
- 亚太：4 个商务区进入全球前十，北京凭借人才质量与居住融合度优势领先，印度班加罗尔成全球 AI 人才最密集城市（9.4 万人），新加坡市中心在外部环境与连通性上表现优异。
- 欧洲：巴黎拉德芳斯首次超越伦敦金融城成为欧洲第一，法兰克福在可持续性、阿姆斯特丹在市场可达性上各具优势，区域多极化竞争加剧。
- 新兴市场：迪拜国际金融中心、利雅得阿卜杜拉国王金融区排名上升最快，受益于友好投资政策；印度、非洲等区域因基础设施与监管问题暂居下游，但增长潜力显著。
- 人才优先：吸引力的核心驱动力
- 人才竞争白热化：76% 的受访者将人才视为选址关键，住房成本（46%）、交通连接（41%）、交通拥堵（32%）是主要挑战。
- 工作模式变革：全球 60% 的员工倾向混合办公（每周平均远程 2.3 天），推动商务区向 “工作 – 生活 – 娱乐” 一体化转型，优质灵活办公空间需求上升。
- AI 重塑人才需求：人工智能催生高价值岗位，同时带来部分岗位自动化替代，北京、班加罗尔等科技枢纽人才集聚效应凸显。
- 资产价值：软实力与硬价值并重
- 办公空间供需调整：2020 年以来全球商务区空置率上升 4.7 个百分点，美洲区空置率最高（中位数 27.6%），但 A 级可持续建筑需求强劲，租金溢价明显。
- 成本效益成焦点：40% 的受访者将 “合理成本” 列为首要考量，较 2020 年上升 14 个百分点，定制化、智能化办公空间需求增长 23 个百分点。
- 功能复合化：商务区加速融合办公、居住、零售与休闲功能，“中央社交区” 兴起，圣保罗保利斯塔大道、巴黎拉德芳斯等因职住平衡表现突出。
- 技术赋能：创新与挑战并存
- 智能基础设施升级：27% 的专业人士认为 AI 试点至关重要，数字孪生、物联网等技术提升运营效率，新加坡滨海湾、香港中环等通过智能管理优化能耗与空间利用。
- 创新生态构建：46% 的受访者认为需投资先进数字基础设施，42% 强调校企合作重要性，旧金山金融区、北京商务中心区、上海浦东 – 陆家嘴成为全球创新核心。
- 潜在风险：数据隐私、网络安全、技术人才短缺及高额投资回报不确定性，制约技术规模化应用。
- 可持续性：从理念到行动的转型
- 优先行动方向：54% 的受访者聚焦低碳交通，49% 重视建筑绿色改造，46% 强调蓝绿基础设施建设，欧洲商务区在可持续性排名中占据主导。
- 实践差距显著：仅 39% 的受访者认为商务区有效推动净零转型，仅 10% 表示强烈认同，成本压力、老旧建筑改造难度是主要障碍。
- 多元价值融合：可持续性策略日益整合环境效益与社会福祉，包括增加绿色空间、提升公共空间包容性、完善无障碍设施等。
- 北京商务中心区：排名第六，构建全周期人才支持体系，推出 “算力券”“模型券” 等创新支持计划，70% 以上办公空间获 LEED 金级及以上认证。
- 纽约金融区：投资超 100 亿美元打造 16 公里海岸防护系统，防洪设施与高线公园功能融合，实现气候韧性与生活品质双重提升。
- 旧金山金融区：汇聚 35 家独角兽企业，2025 年上半年 AI 领域获风险投资 290 亿美元，成为全球 AI 商业化核心策源地。
- 伦敦金丝雀码头：自 2012 年起 100% 使用可再生能源，垃圾填埋量为零，与伊甸园计划合作打造城市 “绿色廊道”，成为高密度城市生物多样性标杆。
- 强化人才生态：优化住房可负担性与交通连通性，打造复合功能活力区，适配混合办公模式，吸引并留住高技能人才。
- 优化资产配置：推进办公空间绿色改造与功能复合化，平衡成本效益与定制化需求，通过 “办公转住宅” 等策略消化空置面积。
- 技术合理落地：聚焦数字基础设施升级与校企协同创新，建立数据安全与监管框架，缓解技术人才短缺压力。
- 加速可持续转型：优先推进低碳交通、建筑改造与蓝绿基础设施建设，建立跨部门协作机制，平衡环境目标与经济成本。
