《英国养老住房交易表现回顾》PDF免费下载

一、行业核心背景与供需格局

1. 人口驱动需求旺盛

   英国人口老龄化加速，预计 2040 年 65 岁以上人口占比将达 25%（当前 19%），但养老住房供给严重不足。2025 年预计新增 8747 套专用住房，虽较上年增长 25%，仍远低于每年 5 万套的实际需求，供需缺口持续扩大。

2. 投资市场逐步回暖

   高融资成本、监管复杂、劳动力紧张曾抑制投资活动，2025 年基准利率下调后，融资条款更具竞争力，标志性交易频发，投资组合交易与融资活动预计持续增加，行业长期基本面信心增强。

3. 美国市场借鉴意义显著

   美国养老住房市场成熟，空置率降至 9.1%（2018 年以来最低），预计 2027 年跌至 8%；年租金增长约 4.5%，但在建库存仅占现有存量 2.5%，供应紧张将持续至 2030 年，为英国市场提供供需平衡与运营模式参考。

二、运营绩效核心指标

1. 入住率保持稳健

• 私人出售型 IRC：运营 3 年以上的方案平均入住率 88%，较上年（90%）小幅回落，反映正常居民更替，现金流稳定性较强。
• 私人租赁型 IRC：入住率达 90%，部分大型组合接近 95%，重新出租速度快、租户灵活性高是核心优势。

2. 居民特征与居住周期

• 购买者平均入住年龄 80 岁，租户平均 85 岁，近五年新方案吸引更年轻、更广泛年龄群体（70 岁以下至 85 岁以上）。
• 长期运营社区的居民平均居住时长 7.4 年，近一半居民从方案所在地 10 英里内搬迁，本土需求主导市场。

3. 设施与服务配置

• 基础设施全覆盖：100% 方案配备花园 / 户外空间，99% 设餐厅，96% 提供宾客套房；82% 含美发沙龙和活动室，74% 设图书馆。
• 专业设施差异化：游泳池（46%）、电影院（26%）等多见于大型或高端方案；100% 提供应急呼叫系统，94% 有夜间值班人员，居民年均可获 110 小时居家照护服务。

三、销售与租赁市场表现

1. 销售市场：价格抗跌，激励增多

• 带 DMF（延期管理费）的 IRC 长期价格表现优于整体房产市场，2005 年以来复合年均增长率 3.9%，2024 年仅下跌 2.3%（整体市场下跌 4.7%）。
• 吸纳速度：竣工后前 12 个月平均月售 1.87 套，不同方案差异显著，刚需型项目吸纳更快；从初次接触到入住平均需 9.3 个月，11.5% 的看房者当年完成购买。
• 销售激励：运营商普遍提供搬家费补贴、印花税减免、租赁过渡等激励，以应对住房市场流动性放缓。

2. 租赁市场：增长强劲，成为新趋势

• 租金涨幅：私人纯租赁方案年租金增长率 8.25%，混合租赁方案 3.2%，预计 2026 年分别增长 5.4% 和 5%，与英国私人租赁行业整体水平一致。
• 吸纳效率：租赁流程更快捷，从咨询到入住仅需 6.3 个月（较销售快三分之一），23% 的看房者当年完成入住，灵活性和低前期成本吸引更多租户。
• 模式创新：54% 的方案提供租赁 + 传统出售混合模式，双租约方法加速吸纳，成为行业明确发展方向。

四、成本与收入结构

1. 收入来源多元化

• DMF 收入占比最高（19.6%），且收费上限持续提高，48% 的方案 DMF 最高达 20% 以上（2019 年仅 14%）。
• 管理费（17.4%）、私人销售收入（17.2%）、租金收入（10.7%）为主要收入项，剩余 35% 来自餐饮、护理、服务费等。

2. 成本结构集中

• 人员成本占总运营成本 45%，为最大支出；维护维修占 16.5%，公共事业和护理成本分别占 10% 和 19%。
• 规模效应显著：175 套以上的大型方案单位成本仅 10547 英镑，远低于 125 套以下方案的 13856 英镑。

五、运营商策略与行业挑战

1. 发展规划聚焦核心区域

• 80% 的运营商将东南部列为新开发目标，伦敦、西南部紧随其后；郊区（86%）和市区（50%）是首选选址，边缘定居点关注度从 29% 升至 50%。
• 项目规模偏好中型社区，38% 的运营商认为 75-100 套为最佳规模；单元以一居室、两居室公寓为主，联排别墅受半数运营商青睐。

2. 产权与营销转型

• 产权组合多元化：36% 的运营商更积极布局私人租赁，混合产权（销售 + 租赁）与纯销售模式平分秋色。
• 品牌营销重要性提升：42% 的运营商认为其 “比五年前重要得多”，数字渠道（在线广告、社交媒体）与线下互动为核心营销工具。

3. 核心挑战与优化方向

• 主要障碍：建设成本高（75% 受访者提及）、规划延误、政策不确定性、住房市场信心不足。
• 加速行业增长的关键：提高公众对 IRC 的认知（70%）、明确国家养老住房目标（43%）、加强政府参与（36%）、提供印花税减免等财政激励（29%）。

六、行业趋势与前瞻