本报告由物联云仓数字研究院发布，聚焦全国非保税高标仓市场（不含 “二房东” 仓库），涵盖存量、供应、租金、空置率及重点城市群表现，数据截至 2025 年 9 月 30 日。
⠀
- 核心数据表现
- 总存量：1.76 亿平方米（环比 + 2.37%），江苏、广东、浙江为存量第一梯队，广东因多项目交付，存量增长显著。
- 空置率：17.71%（环比 – 0.22 个百分点），近一年呈 “总体下降” 趋势，市场持续去化。
- 有效租金：20.96 元 / 平方米 / 月（环比 – 2.89%），受租户成本敏感及供应增量影响，连续一年下行。
- 城市层级特征
- 存量 TOP20：苏州（1400 万平方米）居首，上海、天津（均 1000 万平方米）为第二梯队，成都、武汉、嘉兴、重庆（600-800 万平方米）为第三梯队。
- 新增供应 TOP5：北京（32.1%）、佛山（15.6%）、东莞（14.9%）、廊坊（8.0%）、上海，华北、华南占主导。
- 未来供应：2025Q4 预计供应 738.4 万平方米，2026 年 1138.7 万平方米，广东（近 800 万平方米）、上海、四川、北京、江苏为主要供应省市；广州（近 400 万平方米）为供应最多城市。
- 廊坊（京津冀）：存量 462.4 万平方米，新增 30.8 万平方米，电商与三方物流需求活跃，空置率 21.69%（环比 – 0.13 个百分点），租金 13.38 元 / 平方米 / 月（环比 – 1.32%）。
- 苏州（长三角）：存量 1401.3 万平方米（无新增），空置率 26.70%（环比 – 1.88 个百分点），租金 24.47 元 / 平方米 / 月（环比 – 5.74%），快递快运、电商需求活跃。
- 广州（珠三角）：存量 408.0 万平方米，新增 10.6 万平方米，空置率 11.62%（环比 – 0.50 个百分点），租金 34.56 元 / 平方米 / 月（环比 – 11.10%），未来供应 408.2 万平方米（53.5% 位于增城区）。
- 成都（成渝）：存量 812.1 万平方米，新增 12.8 万平方米，空置率 6.63%（低位稳定），租金 19.28 元 / 平方米 / 月（环比 – 1.30%），零售 / 批发业、电商需求突出。
- 活跃租户类型
- 电商（跨境电商、传统电商为主，即时零售电商显露需求但规模有限）、三方物流（汽车制造业服务商、家电零售服务商需求活跃）、零售 / 批发业（零食折扣超市、酒水饮品零售商）为核心需求方。
- 典型城市需求：佛山（电商）、成都（零售 / 批发业 + 电商 + 三方物流）、重庆（三方物流 + 制造业）。
- 仓储用地成交
重点城市（存量 TOP20）合计成交 1554.6 亩（环比下降），长三角、成渝、珠三角活跃，重庆、武汉、广州、南京成交面积领先；武汉、广州、南京单宗地块成交价均超 8000 万元，竞得方以物流企业为主（如广州南沙华润国际物流）。
- 核心趋势
- 供应端：2025Q4-2026 年新增近 1800 万平方米，部分项目或因经济不确定性延期；珠三角、长三角、成渝为供应集中区，广州、上海等城市供应压力大。
- 租金与空置率：短期租金仍将下行，长三角、珠三角因高供应或承压，空置率或回升；长江中游、成渝供应压力小，租金降幅或缩减。
- 需求端：电商、三方物流、零售 / 批发业持续主导，细分领域（如汽车物流、家电物流）需求突出，即时零售电商潜力待释放。
- 关键建议
- 开发商：关注成渝、长江中游低空置率区域，谨慎布局珠三角、长三角高供应城市；
- 租户：利用当前租方市场优势议价，优先选择核心城市群交通便利项目；
- 投资者：重点跟踪高去化、低供应区域项目，规避短期供应过剩风险。
