《2025年全国房屋租赁市场年报》PDF免费下载

一、市场整体态势：供需平稳波动，中西部表现亮眼

1. 景气度先温后冷

• 全年市场整体稳定，上半年处于 “温” 区间，毕业季后转 “冷”，景气度弱于去年同期。
• 核心原因：二手房源转租赁、保障性租赁住房集中入市增加供给；收入预期降低、就业活跃度下降导致需求端承租能力与意愿转弱。
• 城市差异：一线城市供需稳定性更强，二线城市分化明显，多数景气度回落。

2. 价格同比下降，西部城市抗跌

• 全国 40 城平均挂牌租金 43.3 元 /㎡/ 月，同比下降 6.4%，但跌幅收窄；仅乌鲁木齐、贵阳、呼和浩特 3 城同比上涨，24 城跌幅在 3% 以内。
• 西部城市表现突出：乌鲁木齐同比上涨 4.1%，贵阳、呼和浩特基本持平，受供需扰动小，受益于西部大开发战略推进。
• 部分城市止跌回升：上海、深圳、成都、重庆等下半年显现回暖迹象。

3. 供给增长，需求收缩有限

• 供给端：线上挂牌量同比增长 4.2%，29 城供应同比上升，合肥、天津、乌鲁木齐等中西部城市涨幅超 20%。
• 需求端：线上需求热度同比下降 3.7%，跌幅显著收窄；13 城需求同比增长，重庆、南京增幅超 15%，杭州、东莞等新一线城市需求表现优于一线城市。
• 季节性特征：2 月 “小阳春” 供需放量明显，毕业季供需表现平淡。

4. 去化压力上升，城市分化显著

• 全国房源平均挂牌周期 41.9 天，较去年延长 0.5 天，仅 14 城挂牌周期缩短。
• 去化较快城市：东莞、武汉、广州等挂牌周期降幅超 5 天，广州以价换量效果显著。
• 去化压力加大城市：上海挂牌周期延长 6.4 天至 51.1 天，北京延长 1.6 天至 43.6 天，受高租金与需求转弱影响。

二、重点城市特征：分化加剧，租金收益率上行

1. 重点 10 城价格分化

• 一线城市：上海租金走势最稳，较 2021 年疫情前高出 11.5%；广州、深圳下半年止跌回升。
• 二线城市：成都表现抗跌，较疫情前仍高 1.7%；多数城市租金低于疫情前水平，受收入敏感度高、供给竞争加剧影响。

2. 中低价格房源成主流

• 一线城市：2000 元 / 套 / 月以下房源供需占比分别达 22.4% 和 41.2%，同比上升；1500 元以下需求占比增长，中高价格段需求下滑。
• 二线城市：2000 元以下房源供需占比超 68% 和 76%，500 元以下、1001-1500 元区间供需占比显著上升，价格中枢下移。

3. 租金收益率小幅上升

• 整体趋势：受房价下行与租金走势差异影响，重点 10 城收益率呈小幅上升态势。
• 城市表现：一线城市中北京收益率稳定在 2% 以上，广州 12 月达 2.3%；二线城市成都、重庆、武汉收益率在 2.7%-3.2% 区间，重庆、武汉同比涨幅超 9%。

4. 区域分化明显

• 一线城市：核心区域跌幅更突出（如北京西城、上海黄浦），远郊区相对抗跌；深圳核心商务区与远郊跌幅较大，居住聚集区平稳。
• 二线城市：成都核心区（锦江、青羊）租金同比上涨 2%-4.7%；重庆、西安各区普遍回落，杭州、南京远郊跌幅更显著。

三、行业趋势与展望：政策赋能，供需再平衡

1. 保障性租赁住房成重要供给

• “十四五” 期间全国筹集保障性住房 1100 多万套，惠及 3000 多万群众，核心一二线城市形成多层次保障体系。
• 重点城市进展：北京筹集 67 万套（间），重庆筹集 30 万套，成都筹集 22.4 万套，均按目标推进，租金为周边市场化租金 6-9 折。

2. 《住房租赁条例》落地规范市场

• 2025 年 9 月正式实施，为首部专门规范租赁市场的行政法规，禁止群租、克扣押金等行为，明确房源真实性要求。
• 影响：保障租购双方权益，推动企业专业化转型，提升行业机构化率，扩大市场化供给。

3. 长期驱动：人口与产业主导分化

• 供给端：二手房源转租赁优化结构，保障性住房提升机构化率与居住品质，高性价比产品成主力。
• 需求端：人口流动与产业活力成核心变量，新一线城市与中西部核心城市人口流入增加，租赁需求更旺盛。

4. 2026 年展望

• 整体态势：延续平稳运行、结构分化格局，供需进入再平衡阶段。
• 城市机会：一线城市产业聚集区需求强劲；新一线城市与中西部核心城市受益人口增量，租金逐步修复回升。