《2026大中华区房地产行业市场展望》PDF免费下载

一、宏观背景：经济转型下的市场新定位

1. 经济环境与政策导向

• 2026 年作为 “十五五” 开局之年，经济以结构转型为核心，扩大内需、提振消费成为主要增长动力，政策强调 “跨周期调节”，兼顾短期问题解决与长期发展。
• 房地产角色从 “有房住” 向 “住得好” 根本性转变，市场增量聚焦保障性住房、租赁市场培育与城市更新，整体价格有望企稳，助力温和通胀。

2. 行业核心趋势

• 新质生产力、AI 等新兴产业驱动需求重构，另类资产（数据中心）受投资者关注；
• 资产管理成为提升资产价值的关键，ESG、数字化、绿色化深度融合行业发展；
• 内资主导大宗交易市场，险资、银行及自用买家为核心玩家，国有资产证券化拓宽融资渠道。

二、核心板块趋势：分化发展，价值聚焦

1. 写字楼市场：供需博弈，产业驱动需求

• 整体供需失衡仍存挑战，但新质生产力推动 TMT 行业需求显著增长，成为核心需求来源。
• 竞争焦点转向配套设施差异化，优质项目通过完善服务、绿色认证、智能化配置吸引租户。
• 重点城市表现：北京、上海等核心城市核心地段需求稳健，香港 2026 年将有新增办公空间入市，空置率或升至 21%，租金面临压力。

2. 零售物业市场：国牌崛起，体验为王

• 国产品牌从 “规模扩张” 转向 “价值创造”，在 3C 数码、美妆护肤等领域竞争力凸显，成为全球零售创新源头。
• 消费需求从物质满足转向情绪价值与体验感，小众品牌、国潮设计、定制化服务快速崛起，消费场景嵌入娱乐、社交与自我提升多元情境。
• 技术重塑运营逻辑，零售企业从单一渠道转向全域融合，智能导购、虚拟体验、动态定价等技术深度应用。
• 香港零售市场逐步复苏，访港旅客增长与本地消费稳定支撑核心地段需求，2026 上半年租金或升 2%-3%。

3. 工业物流市场：整合升级，韧性凸显

• 供应链整合持续强化，全球产业链重塑推动工厂空间搬迁，高标仓市场从 “成本驱动” 向 “价值驱动” 转型。
• 需求核心来自跨境电商、第三方物流（3PL），数字化、绿色化、智能化融合成为运营商竞争关键。
• 重点城市表现：上海高标仓供应压力仍存，业主以价换量保出租率；广州新增供应集中，空置率或攀升，租金面临下行；香港短期无新增物流设施，空置率稳定但租金或降 7%；台北受电商扩张与智慧化需求驱动，优质仓储供应增加。

三、重点城市市场特征

1. 内地核心城市

• 北京 / 上海：写字楼聚焦 TMT 产业需求，工业物流推动数字化转型，零售市场体验式消费升级；
• 深圳 / 广州：工业物流受益于跨境电商与政策支持，零售国牌渗透率持续提升；
• 成都：作为华西核心，写字楼与工业物流需求稳步增长，资本化率维持在 4.5%-6.0% 区间。

2. 香港与台北

• 香港：写字楼供需压力加大，零售市场复苏态势明确，物流市场短期无新增供应，租赁以续约和整合搬迁为主；
• 台北：信用管制导致土地交易低迷，开发商转向多元拿地策略，AI 产业驱动工业不动产需求，智慧仓储需求增长显著。

四、行业机遇与增长点

1. 公募 REITs 扩容

• 覆盖范围扩展至写字楼、酒店等业态，提振相关资产成交活力，推动行业精细化运营。

2. 另类资产与新兴产业

• AI 驱动的数据中心成为投资热点；新能源、新材料、航空航天、低空经济等新兴产业获政策与资本红利，带动相关物业需求。

3. 资产管理升级

• 市场竞争加剧背景下，ESG 整合、数字化运营、精细化服务成为提升资产价值的核心抓手，助力资产在调整周期中保值增值。

五、风险与挑战

• 写字楼市场供需失衡尚未完全缓解，部分城市租金面临压力；
• 工业物流新增供应集中，部分城市去化与租金承压；
• 国际政经不确定性、信用管制政策对市场资金面与投资情绪有潜在影响。

六、总结