《2026年房地产投资策略：寒夜破晓，曙光渐近》PDF电子版下载

一、市场现状：量价深度调整，库存压力仍存

1. 成交表现：2025 年 1-11 月，全国商品房销售金额 7.5 万亿元、销售面积 7.9 亿平，同比分别下滑 11.1%、7.8%，降幅较 2024 年收窄，显示市场边际改善。分城市能级看，一线城市成交韧性更强，42 城新房成交中一线城市同比降幅 9.1%，低于二、三四线城市。二手房表现亮眼，21 城累计同比增长 8.0%，一、二、三四线城市均实现正增长。
2. 价格走势：70 城新房、二手房价格持续探底，2025 年 11 月同比分别下跌 2.8%、5.7%，二手房环比连续下滑 31 个月。下跌城市数量持续增加，11 月 70 城二手房全部下跌，新房下跌城市达 59 个。核心城市二手房价格调整显著，北上广深自峰值以来累计跌幅超 35%。
3. 库存与投资：80 城新房库存 4.7 亿平米，虽同比小幅回落，但去化周期拉长至 29.8 个月，三线城市达 40.9 个月，去化压力突出。二手房挂牌量同比上升 6.0%，挂牌价平均下跌 6.6%。投资端持续收缩，2025 年 1-11 月房地产开发投资 7.9 万亿元，同比下滑 15.9%，新开工、施工、竣工面积均同比下降。

二、政策复盘：宽松效果有限，转向结构性工具

1. 政策效果：2022-2024 年多轮宽松政策（下调首付比例、取消房贷利率下限等）未带来持续修复，核心原因是需求自然 “见顶”—— 城镇化率接近 70%、人口增速转负，居民与房企杠杆高位，信用扩张空间有限。
2. 政策方向：当前政策从 “房住不炒” 转向 “促进市场止跌回稳”，需求端限购限贷全面放松，供给端通过 “金融 16 条”“三支箭” 保障房企融资。未来或发力降息、房贷贴息、存量房收储、城市更新等结构性工具，核心城市政策仍有优化空间。

三、2026 年行业展望：三大趋势引领复苏

1. 调整周期接近尾声：参考全球 68 次房地产危机，平均调整时间 6 年、平均跌幅 35%。我国房价自 2021 年中调整至今约 4.5 年，跌幅已相对充分，且 2006-2021 年房价涨幅与人均 GDP 增速基本匹配，长期风险低于预期，2026 年或进入周期后半段。
2. “好房子” 成新赛道：政策导向从 “住有所居” 转向 “住有宜居”，中央高频强调建设安全、舒适、绿色、智慧的 “好房子”，高品质住宅市场迎来发展机遇，成为行业转型核心方向。
3. 香港楼市复苏延续：2025 年香港一、二手房成交量同比分别增长 26%、19%，房价结束 43 个月下跌。2026 年受益于美联储降息、“供平过租” 需求释放、人口回流等因素，量价有望进一步回升，港资发展商估值存在修复空间。

四、投资建议

1. 地产开发：关注财务稳健、布局核心城市的企业，推荐华润置地、建发国际集团、招商蛇口、滨江集团。
2. 二手房中介：受益于二手房市场活跃，推荐贝壳。
3. 地产转型：关注转型标的衢州发展。
4. 港资发展商：把握香港楼市复苏机遇，推荐恒基地产、嘉里建设、新鸿基地产。
5. 物业管理：推荐招商积余、绿城服务、华润万象生活。

五、风险提示