《房地产-方法研究外围区和核心区-二手房对新房影响差别有多大？》PDF下载

一、核心研究指标定义

1. 客户重合度：同时关注新房和二手房的找房人数占总找房人数的比例，反映客群同质化程度，比值越高竞争越激烈。
2. 找房人数占比：某类市场找房人数占总找房人数的比例，占比超 50% 即占据市场主导地位。
3. 市场分流压力：“摇摆客户”（同时关注两类市场）占某类市场找房人数的比例，占比越高被分流可能性越大。

二、上海核心区与外围区关键差异

（一）客户重合度：核心区分化更显著

1. 整体特征：上海一二手房客群重合度普遍较低，核心区平均 3%，外围区平均 5%，均在 5% 以内，表明客群分化明显。
2. 板块差异：重合度 TOP10 板块多集中在外围区，临港新城（9.2%）、南桥（8.8%）、金山新城（8.6%）位列前三；核心区仅徐汇龙华板块（6.4%）上榜。
3. 变化趋势：2024-2025 年，外围区多数板块重合度呈上升趋势，临港新城、嘉定新城涨幅达 2%；核心区部分板块略有波动，整体保持低位。

（二）二手房找房人数占比：核心区主导地位稳固，外围区增速显著

1. 区域均值：上海二手房找房人数占比平均 66%，核心区平均 71%，外围区 63%，核心区占比明显更高。
2. 核心区特点：长宁、徐汇二手房找房占比超 85%，21 个找房占比超 90% 的板块中核心区占 13 个，主要因新房供应少、总价高，且配套资源赋予二手房更高价值。
3. 外围区特点：尽管占比低于核心区，但 2025 年提升明显，嘉定区涨幅 17.9%、崇明区 13.5%、松江区 12.9%，仅宝山区涨幅较低（3.6%）。

（三）市场分流压力：外围区新房分流压力更大

1. 整体水平：上海新房市场平均分流压力 12%，核心区平均 11%，外围区平均 13%，外围区压力更大且呈上升趋势（较 2024 年提升约 3 个百分点）。
2. 核心区分化：徐汇区分流压力最高（19.3%），长宁（15.8%）、静安（10.6%）、虹口（10.0%）超 10%；杨浦（5.8%）、黄浦（8.8%）压力较小。
3. 外围区表现：崇明（18.7%）、奉贤（16.8%）、浦东（14.7%）分流压力居前，多数板块较 2024 年提升 2-6 个百分点；35 个分流压力超 20% 的板块中外围区占比更高，月湖板块（35.9%）、浙江省块（32.8%）最为突出。

三、研究意义与应用价值

1. 研判市场形势：通过三大指标可快速判断区域市场主导类型（新房 / 二手房）及竞争强度变化，及时调整经营策略。
2. 精准锁定客源：圈定 “看过新房未下定” 的摇摆客群，针对核心区改善型客户，以 “地段不可复制 + 现房即住 + 议价空间大” 吸引回流。
3. 优化布局策略：聚焦新房供应稀缺、分流压力低于 15% 的核心板块，集中房源配置；按分流压力梯度划分板块，指导门店资源与人力配置。

四、核心结论

1. 上海一二手房客群分化显著，核心区同质化程度更低，二手房主导地位更稳固，对新房分流压力相对较小。
2. 外围区二手房市场快速崛起，找房占比与分流压力均呈明显上升趋势，新房市场面临更大竞争挑战。
3. 板块级差异明显，核心区高配套板块、外围区新城板块是市场关注焦点，分流压力分化需针对性布局。