2025 年大中华区零售物业供应需求核心趋势报告总结

一、2025 年 Q2 大中华区核心市场零售物业数据

• 存量：上海以 24,990,701 平方米居首，北京（16,856,205 平方米）次之，成都（8,498,923 平方米）、西安（7,756,683 平方米）、南京（7,604,930 平方米）等新一线城市存量也较为可观；大连（2,082,460 平方米）、天津（2,859,846 平方米）等城市存量相对较低。
• 未来供应：上海未来供应达 8,631,179 平方米，为各城市最高，南京（3,594,749 平方米）、杭州（2,886,000 平方米）、北京（2,038,864 平方米）等城市未来供应也较多，沈阳（236,912 平方米）未来供应最少。
• 净吸纳量：广州（195,848 平方米）、北京（195,656 平方米）、深圳（187,423 平方米）净吸纳量位列前三，反映核心一线城市需求旺盛；杭州（-9,003 平方米）、重庆（-19,519 平方米）、成都（-61,110 平方米）出现负吸纳，或受市场调整、新增供应消化压力影响。
• 空置率：沈阳（19.14%）空置率最高，天津（16.35%）、大连（15.64%）、西安（15.51%）、武汉（15.09%）空置率也处于较高水平；青岛（8.51%）空置率最低，南京（9.10%）、深圳（9.11%）、广州（9.20%）、上海（9.51%）等城市空置率相对合理，市场供需较为平衡。
• 租金：北京租金最高，达 2130 元 / 平方米 / 月；上海（1877.47 元 / 平方米 / 月）次之，且环比上涨 0.33%；香港租金为 625.64 港元 / 平方呎 / 月，环比降 2.62%；台北租金 12400 新台币 / 坪 / 月；多数城市租金环比下降，如深圳（-2.69%）、厦门（-2.36%）、南京（-2.37%）等，仅上海、青岛租金环比持平或微涨。

二、品牌动态与项目进展

1. 品牌布局：DESCENTE、lululemon 等运动品牌在大中华区零售物业有布局动作，反映运动健康类消费需求持续释放，此类品牌积极拓展线下零售空间。
2. 新项目规划：提及 WellTown ART PARK、D.P.ONE 等新项目，部分项目规划有特定规模（如提及 “1000”“600” 等数据，推测为面积相关），2025 年有新项目计划落地，将为市场带来新增供应，可能影响区域市场供需格局。
3. 项目转型与调整：部分区域零售物业项目存在转型情况，民营资本参与度提升，为市场注入活力，部分项目因经营调整有 “停转” 情况，反映行业竞争加剧，项目需通过转型适配消费需求变化。

三、区域市场趋势与特征

1. 核心一线城市：北京、上海、广州、深圳凭借成熟的商业生态与庞大消费群体，净吸纳量较高，上海未来供应虽大，但需求支撑较强；北京租金居首，上海租金微涨，显示核心城市零售物业市场韧性较强，但深圳等城市租金下降，需关注需求端变化。
2. 新一线城市：成都、杭州、南京等新一线城市存量与未来供应可观，杭州、重庆、成都出现负净吸纳，或因新增供应集中，消化压力较大；租金普遍环比下降，市场竞争激烈，需通过业态升级、品牌引入提升吸引力。
3. 二线及以下城市：沈阳、天津、大连等城市空置率较高，租金水平较低且多环比下降，市场需求相对疲软，需结合区域消费特点优化商业定位，提升物业运营效率。
4. 香港与台北：香港租金环比下降，或受消费环境、竞争格局影响；台北租金保持稳定，两地市场各具特点，需结合当地消费趋势调整零售策略。

四、行业发展核心趋势

1. 供需格局分化：不同城市供需差异显著，核心一线城市需求稳定，部分新一线及二线城市面临供应过剩与需求不足的矛盾，空置率高企，未来需控制供应节奏，精准匹配需求。
2. 租金承压：除少数核心城市外，多数城市租金环比下降，反映行业整体面临租金下行压力，业主需通过提升物业品质、优化租户组合、增加体验式业态等方式维持租金水平与租户稳定性。
3. 业态调整与转型：运动、健康、体验类业态受青睐，传统零售项目加速转型，民营资本参与度提升，行业向多元化、精细化方向发展，项目需结合消费需求变化（如健康消费、体验消费）调整业态结构。
4. 区域发展不均衡：核心城市与非核心城市市场表现差距较大，核心城市凭借资源优势维持市场韧性，非核心城市需挖掘区域特色，培育消费场景，改善市场表现。