《房地产行业2026展望：总量收缩持续，价格磨底深化》PDF免费下载

一、2025 年市场复盘

1. 销售表现：新房收缩，二手房以价换量

• 新房：全年销售额同比降 11% 至 7.53 万亿元，销售面积降 9%，销售均价降 3%，主要受政策力度不及预期、居民收入预期较弱影响。
• 二手房：销售额同比持平至 7.25 万亿元，销售面积增 15% 但均价降 13%，因新房烂尾担忧、配套优势及政策刺激，需求从新房向二手房转移。
• 城市结构：呈现 “哑铃型”，一线（销售套数占比 29.0%）和三线城市份额提升，二线城市占比下降。

2. 价格走势：新房跌幅收窄，二手房持续下探

• 新房：70 城累计下跌 2.4%，较 2024 年跌幅收窄，一线、二线近乎企稳，三线仍拖累市场。
• 二手房：全国 100 城价格自 2021 年 8 月持续下行，1-11 月跌幅 12.6%，70 城累计下跌 7.7%，各能级城市跌幅均扩大。

二、2026 年市场核心预测

1. 销售总量：继续收缩，降幅分化

• 综合销售额：预计同比降 8% 至 13.55 万亿元，延续下行态势。
• 新房：销售额降幅收窄至 6%，达 7.09 万亿元，销售面积降 5%、均价降 1%，受益于重点房企拿地强度恢复及宽松政策预期。
• 二手房：销售额转跌 11% 至 6.46 万亿元，销售面积增 5% 但均价降 15%，受一线城市次新房放量、银行处置涉房资产等供给端压力压制。

2. 开发投资：降幅收窄

• 新开工面积：预计同比降 10%，较 2025 年降幅收窄。
• 竣工面积：同比降 9%，化债措施和白名单支持将缓解竣工压力。
• 开发投资：同比降 9%，新开工、竣工及土地购置降幅均有所缩小。

3. 分情景预测

• 乐观情景：政策力度超预期，综合销售额降 3%，新房销售额降 3%、二手房降 3%。
• 悲观情景：无新增宽松政策，综合销售额降 12%，新房降 12%、二手房降 15%。

三、板块表现与估值

1. 2025 年板块走势

• 地产股：重点标的平均涨幅 11.2%，跑输恒生指数（+38.5%），国央企及困境反转概念表现较好。
• 物业股：重点标的平均涨幅 24.3%，同样跑输大盘，母公司稳健的标的更受青睐。
• 行情特征：政策推动的估值修复窗口历时缩短，回调幅度小于拉升幅度，行业估值逐步抬升。

2. 估值水平

• 开发商：2026 年平均市盈率 12.3 倍、市净率 0.5 倍，股息率 3.2%，国央企估值相对稳健。
• 物业股：2026 年平均市盈率 14.7 倍，股息率 8.7%，现金流稳定的头部企业估值更具优势。

四、投资主线与风险提示

1. 核心投资主线

• 主线一：存量市场相关企业
  • 物业管理服务商：关注华润万象生活、绿城服务等，现金流稳定，逆周期防御价值凸显。
  • 交易平台龙头：贝壳长期受益于存量房换手率提升及全生命周期服务延伸。
• 主线二：重资产领域优质企业
  • 开发运营并重企业：龙湖集团等商业资产运营能力强，具备抗周期韧性和融资优势。
  • 纯开发企业：聚焦拿地强度合理、拿地质量优异的标的，核心城市核心地段项目具备盈利保障。

2. 风险提示

• 宏观经济下行超预期、政策力度低于预期、资产价格下行幅度超预期。