《中国城市更新活跃度年度观察2025》PDF免费下载

一、行业发展背景与整体态势

1. 阶段特征

• 城市发展进入存量提质增效阶段，2024 年全国常住人口城镇化率达 67%，城镇化速度趋稳，城市更新成为高质量发展核心抓手。
• 顶层设计日益完善，2025 年中办国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确 8 方面重点任务，中央城市工作会议进一步明确更新方向。
• 实践规模扩大，2024 年全国城市更新项目 60015 个，总投资 2.9 万亿元，中央财政支持的示范城市覆盖两批 35 个，形成一批可复制经验。

2. 研究框架

• 以政府、市场、社会、实施四大维度构建活跃度指标体系，涵盖政策制定、企业参与、公众互动、项目落地等核心环节。
• 样本覆盖 41 个重点城市，包括超大特大城市、省会城市等，覆盖全国所有省级单元，具有强代表性。

二、四大维度活跃度核心分析

（一）政府活跃度：政策与组织双轮驱动

1. 政策体系日趋成熟

• 政策从 “数量爆发” 转向 “质量提升”，2022-2024 年 41 城累计出台政策 498 项，北京、重庆等城市政策供给领先。
• 80.49% 的城市已构建 “1+N+X” 政策体系，纲领性文件框架稳定，聚焦城中村、老旧厂区等具象更新对象，明确区级为实施责任主体。
• 支持性政策聚焦土地、建设、财税三大领域，2024 年土地、财税类支持政策分别达 21 项、15 项，精准回应征收补偿、低效土地盘活等堵点。

2. 组织调度高效协同

• 2024 年市级政府平均召开更新会议 3 次、开展调研 5 次，长春、哈尔滨等 9 市组织调度活跃度显著提升。
• 会议与调研聚焦老旧街区改造、历史文化保护等重点，体现 “民生补短板 + 品质提升级” 双重导向。

（二）市场活跃度：参与规模回调，投资谨慎

1. 企业参与有所收缩

• 2024 年城市更新相关企业数量首次减少，降至 2643 家，行业进入 “深水区”，对企业资金与运营能力要求提升。
• 区域分布集中，广东东莞、深圳、广州等城市企业占比领先，天津新增企业增幅达 67.5%，但国企仍是市场核心力量，非国企多聚焦轻资产领域。

2. 投资意愿与融资创新

• 企业盈利承压，仅 11% 的受访企业实现基本盈利，60% 的企业 2025 年投资计划低于 2024 年，城镇老旧小区改造因风险低仍最受青睐。
• REITs 融资工具逐步推广，19 个样本城市已发行相关产品，北京、深圳、上海活跃度领先，但适用资产类型局限于成熟存量资源，作用有限。

（三）社会活跃度：关注平稳，参与多元

1. 社会关注聚焦民生

• 公众关注度趋于平稳，京津冀、长三角等城市群热度领先，“城中村改造” 因政策扩围反超 “老旧小区改造” 成为核心热点。
• 老旧小区 “原拆原建” 模式引发广泛关注，北京、上海、广州等多地试点落地，单篇公众号报道阅读量常达 10 万 +。

2. 公众参与意愿强烈

• 92% 的受访居民愿意参与城市更新，44% 偏好规划讨论环节，41% 关注方案设计，期待深度表达诉求。
• 91% 的居民支持老旧小区 “原拆原建”，94% 愿意为此支付资金，反映对居住环境改善的迫切需求。
• 责任规划师制度稳步推广，46% 的样本城市已建立相关机制，社会组织加速发展，近五年 41 城新增 17 家相关社会组织。

（四）实施活跃度：规划完善，落地见效

1. 规划体系逐步健全

• 80% 的样本城市已编制市级更新规划或计划，33 个城市出台市级规划，24 个城市发布实施方案，上海、北京形成 “三年行动方案 + 年度计划” 的统筹模式。
• 片区 / 项目级方案数量大幅增加，2024 年达 10400 余个，重庆、东莞等城市数量领先，长三角、珠三角等城市群集中度高。

2. 项目落地与成效

• 存量用地再开发规模下降，2024 年 41 城出让存量建设用地 61.8 平方公里，同比降 26%，但超半数城市存量用地占比超 50%。
• 更新工程投资力度大，2024 年招投标总金额 1287 亿元，基础设施改造、老旧小区改造占比领先，北京、广州投资规模居前。
• 商业街区更新成效显著，2024 年 39 城新开 119 个更新类街区，苏州十全街、上海丰盛里等热度翻倍，居民满意度保持 85% 的高位。

三、核心结论与未来展望

1. 主要特征

• 政府主导作用凸显，政策体系从框架搭建转向精准落地，土地、资金等支持政策持续发力。
• 市场活力不足，企业盈利难、投资慎，需进一步优化政策环境降低参与门槛。
• 社会参与热情高，民生类项目关注度高，“原拆原建” 等模式认可度高。
• 实施成效显著，规划体系完善，老旧街区、基础设施等更新项目提升城市品质与居民获得感。

2. 未来趋势

• 常态化推进：城市更新从试点探索转向常态化，“十五五” 期间将进一步扩大有效投资、提振消费。
• 机制创新：聚焦资金平衡、多方协同等关键问题，深化 REITs 等融资工具应用，完善公众参与机制。
• 品质升级：从 “物理改造” 转向 “系统治理”，兼顾民生保障、文化传承、绿色转型等多元目标。