《2026中国REITS指数之不动产资本化率调研报告（第六期）》PDF下载

一、2025 年不动产大宗交易市场概况

（一）市场整体特征

1. 交易规模下滑：2025 年前三季度，上海、北京大宗交易总额分别为 316 亿元、101 亿元，同比大幅下降；内资主导市场，外资因融资成本高、资产收益疲软加速 “割肉离场”。
2. 买家结构变化：险资偏好 “基金收购 + 专业运营 + REITs 退出” 模式，地方国企聚焦不良资产盘活，非机构买家（如实业企业、高校）活跃度上升，法拍市场成为重要 “抄底” 渠道。
3. 物业类型分化：写字楼 / 商务园区交易占比从 40% 以上大幅下降，工业物流保持 20% 左右稳定占比，零售及综合体占比分别升至 10%、15%。

（二）重点城市表现

1. 北京：自用型买家占比 39.6%，机构青睐数据中心、租赁住房，医药、科技企业成核心区商业标的主要买家。
2. 上海：内资占比 100%，非机构买家成交额占 62%，长租公寓、保障性租赁住房受机构关注，法拍交易占成交总额 23%。
3. 深圳：小体量交易主导，成熟社区底商活跃，工业类资产通过法拍渠道低价成交，数据中心重回投资热点。
4. 广州：交易规模收缩 41.8%，小规模交易为主，国有企业主导工业物业收购，核心区高性价比资产受关注。

二、REITs 市场发展与案例分析

（一）国内 REITs 发行情况

1. 规模与品类扩容：2025 年产权型 REITs 发行 18 单，规模 374 亿元，占主导地位；新增数据中心等全新业态，消费基础设施、保障性租赁住房为核心赛道。
2. 资本化率分化：保障性租赁住房资本化率最低（4.6%-4.8%），产业园区（5.4%-9.2%）、仓储物流（5.6%-6.8%）因运营承压有所抬升，数据中心达 7.5%-7.6%。

（二）跨境 REITs 资产整合

三、不动产资本化率核心调研成果

（一）投资偏好特征

1. 城市维度：北京、上海关注度最高，非一线城市中杭州、成都、苏州位列前三，数字经济、消费韧性成为核心吸引力。
2. 资产类型：长租公寓 / 服务式公寓最受青睐（北京、上海投资意向超 60%），购物中心、奥特莱斯关注度回升，数据中心热度爆发，写字楼、仓储物流关注度下滑。

（二）各业态资本化率水平

1. 办公类：北京、上海核心区甲级写字楼 5.0%-6.0%，非核心区及二线城市更高（6.8%-7.8%），商务园区资本化率与非核心区写字楼接近。
2. 零售类：一线城市购物中心 5.2%-6.8%，社区商业比同城市购物中心高 40bps，奥特莱斯因抗周期属性，一线城市资本化率 5.6%-7.0%。
3. 住宿类：一线城市长租公寓 / 服务式公寓 4.9%-5.5%，低于核心区写字楼；酒店 5.7%-6.9%，机构参与度低，个人买家主导高端酒店交易。
4. 工业类：一线城市仓储物流 5.4%-6.3%，工业厂房 5.7%-6.8%；数据中心以 EBITDA 倍数定价，一线城市 10.6x-12.7x，环京、环沪区域估值最高。

（三）未来趋势预判

四、公募 REITs 投资回报率调查

（一）投资者关注焦点

1. 资产类型：消费基础设施（30%）、租赁住房（20%）、数据中心（16%）为最受关注品类，购物中心占消费基础设施关注的 72%。
2. 核心因素：运营管理能力（超 60%）、二级市场流动性、国家政策导向为主要考量，长期资金更关注资产抗通胀属性。

（二）资产混装认知

五、核心结论