《2025年全国土地市场年报》PDF电子版下载

一、市场整体概况：规模缩量，降幅收窄

1. 核心数据表现

• 300 城各类用地推出规划建面 28.4 亿平方米，同比下降 13.0%；成交 24.6 亿平方米，同比下降 10.4%；出让金 3.3 万亿元，同比下降 11.4%。
• 住宅用地为核心交易品类，推出规划建面 7.3 亿平方米，同比下降 18.7%；成交 6.2 亿平方米，同比下降 13.5%；出让金 2.3 万亿元，同比下降 10.6%，各项指标降幅较 2024 年均有所收窄。

2. 年度热度走势

• 呈现 “前高后低” 特征，一季度受 2024 年末新房回暖带动，核心城市高溢价地块频现，300 城宅地平均溢价率升至 13.4%。
• 二季度后优质地块供应放缓，房企投资回归理性，三季度溢价率下滑至 5.7%，12 月进一步降至 2.1%，年末市场热度回落明显。

二、核心特征：分化加剧，结构重塑

（一）城市分化：一二线稳撑大局，三四线持续调整

• 一二线城市出让金占比提升至 57.0%，较 2024 年提高 4.4 个百分点，成为土地市场 “压舱石”。一线城市推出、成交面积降幅超两成，但核心地块竞争激烈，平均溢价率 11.5%；二线城市供应相对平稳，杭州、成都等核心城市加大优质地块推出，出让金基本持平。
• 三四线城市仍处调整期，房企参拍意愿弱，平均溢价率仅 2.8%，出让金同比下降 19%，市场活跃度持续低迷。

（二）地块分化：优质稀缺地块高热，大宗地块成补仓选择

• 核心城市核心地段单价屡破纪录，北京海淀树村地块楼面价 10.2 万元 /㎡、上海徐汇地块 20.03 万元 /㎡（刷新全国纪录）、深圳前海地块 8.4 万元 /㎡，多宗地块溢价率超 80%，最高达 115.39%。
• 高总价大宗地块成交增多，全国重点城市单宗成交价超 80 亿元的地块达 13 宗，协议出让成为重要方式，上海全年协议出让商品住宅用地金额约 951 亿元，城投与市场化企业合作开发成主流模式。

（三）供地变革：提质缩量成主线，政策优化提效率

• 低容积率优质地块供应增加，300 城推出宅地中容积率 2.0 以下的占比达 42.3%，创近 10 年新高，契合 “好房子” 建设导向。
• 供地模式创新，多地推行捆绑出让、邀请房企参与供地计划编制，成都、苏州对配建公共服务设施项目给予容积率奖励，无锡、西安支持土地出让金分期支付，缓解房企资金压力。

三、拿地主体与逻辑：资金聚焦安全边际

1. 拿地主体特征

• 资金向头部央国企、地方城投集中，这类企业凭借信用、资金优势及政企合作能力，成为核心区稀缺地块的主要持有者。
• 民营房企投资更趋谨慎，仅选择性参与核心城市优质地块竞拍，中小房企逐步退出市场，行业集中度进一步提升。

2. 核心拿地逻辑

• 从 “广撒网” 转向 “精准聚焦”，房企有限资金集中投向具备产业支撑、轨交便利、去化能力强的 “好地块”，优先保障利润率与去化速度。
• 避开竞争激烈的高溢价地块，通过大宗地块协议拿地、合作开发等方式降低成本与风险，成为资金实力较强企业的重要补仓策略。

四、风险与趋势展望

1. 潜在风险

• 核心地块高溢价成交压缩房企利润空间，叠加新房供应高端化、改善化，可能加剧部分城市高端产品供过于求压力。
• 三四线城市土地需求不足，地方财政土地出让收入承压，市场调整周期或进一步延长。

2. 2026 年趋势

• 分化格局将持续，核心城市核心地段仍是房企争夺焦点，“点状高热” 现象延续。
• 供地端将继续优化，优质地块供应占比提升，政策支持力度或向降低房企资金压力、提升供地精准性方向倾斜。
• 房企拿地将更注重安全边际，聚焦高流动性、高确定性地块，合作开发、协议拿地等模式占比或进一步提高。

总结